Veröffentlicht am Eine steigende Nachfrage nach Wohnungen in Ballungszentren bei gleichzeitig begrenztem Angebot ist für Unternehmen mit Fokus auf Wohnimmobilien ein nahezu traumhaftes Szenario. Fast schon bizarr mutet es daher an, dass der Aktienkurs der Deutsche Wohnen von Juni bis August 2019 eingebrochen ist. Grund hierfür waren Gesetzesvorschläge der Rot-Rot-Grünen Landesregierung in Berlin, Mieten deutlich unter dem aktuellen Niveau zu deckeln. Dass sich diese sozialistischen Träumereien tatsächlich umsetzen lassen, wird von Juristen unterdessen stark bezweifelt. Nach Zugeständnissen der Regierung könnte ein weiteres Aufweichen des Mietendeckels den Boden für einen kräftigen Rebound der gebeutelten Aktie bereiten.
Die Deutsche Wohnen gilt als eine der führenden Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa. Das Unternehmen fungiert als Holding, während das operative Geschäft über drei Tochtergesellschaften abgewickelt wird. Den Geschäftsschwerpunkt bilden die Bewirtschaftung und Entwicklung des Wohnimmobilienportfolios. Der gewerbliche Bereich macht lediglich knapp 2 % aus. Von den per 30. Juni 2019 ausgewiesenen gut 165.000 Wohneinheiten entfallen 70 % auf den Ballungsraum Berlin. Daher ist die regulatorische Entwicklung in der Bundeshauptstadt für das Unternehmen von extrem großer Bedeutung.
Im Geschäftsjahr 2018 (per 31.12.) stiegen die Mieterlöse um 5,5 % auf 785,5 Mio. Euro. Das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien reduzierte sich dagegen um gut 9,1 % auf 2.179,3 Mio. Euro. Ein verbessertes Finanzergebnis ließ den Nettogewinn jedoch um 5,6 % auf 1.862,6 Mio. Euro (5,15 Euro/Aktie) steigen. Die auch um Veräußerungserlöse bereinigte Rentabilitätskennziffer FFO I erreichte mit 479,4 Mio. Euro sogar ein Plus von 10,9 %. Der Wert des Portfolios (NAV) lag bei 42,26 Euro je Aktie. Zum Halbjahr setzte sich die operativ positive Entwicklung fort: Die Mieterträge stiegen um 6,1 % auf 411,1 Mio. Euro, der FFO I um 13,5 % auf 283,4 Mio. Euro und der NAV je Aktie kletterte um 2,7 % auf 43,41 Euro. Durch eine geringere Fair-Value-Anpassung sank der Nettogewinn aber um 7,6 % auf 603,1 Mio. Euro.
Der Berliner Mietendeckel schürt bei Investoren die Furcht, dass neben sinkenden Mieterträgen auch die Bewertung der Immobilien in der Bilanz angepasst werden muss. Das im Juni geplante Gesetz der Berliner Regierung sah vor, dass alle Mieterhöhungen nach dem 18.6.2019 vom Mietendeckel betroffen sind und rückwirkend abgesenkt werden können. Dabei war ein Quadratmeterpreis zwischen 3,42 Euro und 7,97 Euro im Gespräch. Mittlerweile wurde die Spanne auf 5,95 Euro bis 9,80 Euro erhöht, zudem gilt der Deckel nur, wenn über 30 % vom Haushaltseinkommen für die Nettokaltmiete aufgewendet werden muss. Investoren sind dennoch verunsichert. Möglicherweise wird sich Berlin aber komplett vom Mietendeckel verabschieden müssen. Juristen halten die Vorgaben für verfassungswidrig: So kollidiere der Vorstoß nicht nur mit Bundesrecht, es handele sich zudem um einen unverhältnismäßigen Eingriff in Eigentumsrechte. Die Praxis sieht derweil so aus...
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