Veröffentlicht am Der GBC-Analyst Cosmin Filker hat mit Andreas Schott, Geschäftsführer der Sachwert Capital Management GmbH (Gesellschafterin der German Real Estate Capital S.A.), über die Ausgestaltung und Besonderheit der 2018 ausgegebenen Schuldverschreibung gesprochen.
Cosmin Filker: Herr Schott, die German Real Estate Capital S.A. ist Emittentin eines ETP (Exchange Traded Product). Können Sie das Wertpapier näher beschreiben?
Andreas Schott: Börsengehandelte Produkte oder Exchange Traded Products sind eine Auswahl an Finanzinstrumenten, die über den Tag an nationalen Börsen gehandelt werden. Exchange Traded heißt, dass es sich um Wertpapiere handelt, die an der Börse gehandelt werden. Handelbar sind Aktien, Anleihen und andere Titel. Bei unserer Schuldverschreibung, die unter der Bezeichnung ETP (Exchange Traded Product) seit dem 20.04.2018 emittiert ist, handelt es sich um ein unbegrenzt laufendes Wertpapier, ausgestattet mit einem Kupon in Höhe von 3,0 % und einer darüberhinausgehenden variablen Verzinsung. Auch wenn das Wertpapier (gre-etp.de/) eine unbegrenzte Laufzeit hat, kann dieses erstmals zum 20.04.2023, also nach fünf Jahren, ordentlich gekündigt werden, womit es mit einer klassischen Anleihe vergleichbar ist.
Cosmin Filker: Was passiert mit den Anleihemitteln und wie hoch ist das bereits platzierte Volumen? Beschreiben Sie uns Ihre nachhaltige Strategie.
Andreas Schott: Die Anleihemittel in Höhe von aktuell 18,43 Mio. € (geplantes Volumen: bis 30,00 Mio. €) werden über die Zwischengesellschaft German Real Estate Immobilien GmbH an Immobilien-Objektgesellschaften weitergeleitet. Insofern sind die Gläubiger des German Real Estate-ETP indirekt in Bestands- und Handelsimmobilien investiert, womit ein grundsätzlich hoher Sicherheitsaspekt vorliegt. Die Anleihemittel werden dabei, neben klassischem Fremdkapital, als ein Finanzierungsbaustein der Objekte herangezogen. So liegt derzeit beispielsweise für das Bestandsportfolio der German Real Estate-Gruppe, für welches ein Marktwert von 24,76 Mio. € kalkuliert wird, eine Fremdkapitalfinanzierung von 8,84 Mio. € und eine Finanzierung durch die ETP-Mittel in Höhe von 3,34 Mio. € vor. Sowohl für die Banken als auch für die ETP-Gläubiger ist damit eine hohe Sicherheit vorhanden. Gemäß Verwendungszweck werden die aus der Emission des Wertpapiers erlösten Mittel in Form von Genussrechten oder Schuldverschreibungen in die German Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form an Immobilien- Objektgesellschaften der German Real Estate-Gruppe weiterleitet. Indirekt findet somit ein Investment in den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland statt, wobei hier insbesondere Wohnimmobilien in den B- und C-Standorten Ost- und Süddeutschlands im Fokus stehen. Diese Standorte weisen noch vergleichsweise günstige Einstiegsniveaus und damit auch die Möglichkeit zur Erzielung attraktiver Renditen auf.
Cosmin Filker: Sie investieren also vornehmlich in Objektgesellschaften, die ein Bestands- und Handelsportfolio in den B- und C-Lagen aufgebaut haben. Welche Renditen lassen sich hier erzielen, vor allem in Vergleich zu den so genannten A-Lagen?
Andreas Schott: Wir haben das in unserem Newsletter oft beschrieben. Ich empfehle allen Interessierten den regelmäßigen Bezug. So sind sie wöchentlich zeitnah und transparent informiert. Den Bezug können Sie auf unserer Website www.gre-ETP.de abonnieren. Das Bestandsportfolio und das Handelsportfolio der German Real Estate Immobilien- Gruppe befindet sich in so genannten B- und C-Lagen, dabei überwiegend in den sächsischen Städten Chemnitz und Glauchau, aber ebenso in Leipzig, Halle und Zwenkau. Einzelne Objekte werden jedoch auch in Nordbayern (Kulmbach, Bayreuth) gehalten. Derzeit werden auch in Basel und Mallorca Objekte vermarktet. Insgesamt umfasst das Bestandsportfolio 225 Wohneinheiten mit einer vermietbaren Fläche von 18.214 qm. Bei einer jährlichen Soll Miete von 1,42 Mio. € liegt der teilweise gutachterliche ermittelte Gesamtverkehrswert des Bestandsportfolios bei 24,76 Mio. €, was einer vergleichsweise attraktiven Mietrendite von 5,7 % entspricht. Dieser Wert ist besonders im Vergleich zu den in Deutschland erzielbaren Mietrenditen als sehr attraktiv zu erachten. Gemäß der Bulwiengesa-Studie „Die 5 %-Studie 2019“ liegt die durchschnittliche erzielbare Mietrendite in B-Städten bei 2,7 % und in A-Städten bei gerade einmal 2,1 %. Am unteren Ende lassen sich laut Studie sogar nur Mietrenditen von lediglich 1,6 % erzielen. Die Konzentration der German Real Estate auf Standorte, die noch nicht so stark im Investorenfokus liegen, ist vor diesem Hintergrund gut nachvollziehbar. Wir haben einen klaren Focus.
Cosmin Filker: Welches Objektvolumen können Sie mit dem ETP finanzieren? Wie sieht das aktuell finanzierte Portfolio aus?
Andreas Schott: Das aktuelle Objektportfolio umfasst insgesamt 46 Objekte, davon sind 24 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 18.214 qm dem Bestandsportfolio zuzuordnen und dementsprechend sind 22 Objekte für den Handel vorgesehen. Im Handelsportfolio, welches eine Fläche von 24.446 qm umfasst, werden bei insgesamt 18 Objekten Umbau- bzw. Sanierungsarbeiten durchgeführt. Typischerweise lassen sich in diesem Bereich kurzfristig vergleichsweise hohe Renditen erwirtschaften, womit die Objektgesellschaften insgesamt vom aktuell sehr attraktiven Wohnimmobilienmarkt profitieren. Mit dem Handelsportfolio, im Rahmen dessen vornehmlich Denkmalobjekte saniert und zu Wohnungen umgebaut werden, könnten unseres Erachtens bis 2023 Verkaufserlöse von über 100 Mio. € erzielt werden.
Cosmin Filker: Ist die Entwicklung der Objekte von der aktuellen Covid-19- Pandemie betroffen?
Andreas Schott: Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) lagen im ersten Quartal durchschnittlich 6,8 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum, teilte das Statistische Bundesamt mit. Sowohl in der Stadt als auch auf dem Land mussten Immobilienkäufer mehr Geld bezahlen. Genau in diesem Markt investieren wir. Die Auswirkungen durch Corona waren bei uns sehr kurz. Es ging eigentlich nur in der heißen Phase darum, die Baustellen zu besetzen. Am grundsätzlichen Geschehen ändert das nichts. Auf den Urlaub kann Corona-bedingt verzichtet werden, auf das Wohnen sicher nicht. Fazit: Die Krise ist insbesondere aufgrund der Fokussierung auf Wohnimmobilien ausgeblieben. So haben wir das schon immer gesehen, unsere Kosten halten wir im Griff und die Baustellen unter ständiger Kontrolle. Genauso wie Sie es bei Ihrem Hausbau auch machen würden. Das ist der Vorteil eines Family-Office, wie wir es sind.
Cosmin Filker: Welche Rendite können Anleger des ETP erwarten?
Andreas Schott: Bei der zum 20.04.2018 von der German Real Estate Capital S.A. begebenen Schuldverschreibung handelt es sich um ein börsennotiertes festverzinsliches Wertpapier. Grundsätzlich ist dieses aufgrund der typischen Ausgestaltungsmerkmale sowie des festen Zinskupons von jährlich 3,0 % mit einer klassischen Anleihe vergleichbar. Unter Einbezug des ersten möglichen Kündigungstermins und des derzeit attraktives Einstiegs errechnet sich bei der German Real Estate-Anleihe A19XLE eine Effektivverzinsung von annähernd 10%.
Cosmin Filker: Herr Schott, ich bedanke mich für das Gespräch. Wir verweisen zudem an dieser Stelle auf die am 22.06.2020 von uns veröffentlichte Credit Research Studie (Initial Coverage), abrufbar unter more-ir.de/d/21109.pdf.
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