Veröffentlicht am Unser Engagement in die Aktien von Patrizia Immobilien zeigt, wie langsam sich manchmal an der Börse die Einstellung zu einzelnen Aktien wandelt. Zum Glück, kann man dazu nur sagen, denn gerade diese Ineffizienz des Marktes eröffnet Investoren die Chance, durch gründliche Recherche unterbewertete Aktien noch vor der breiten Masse zu identifizieren und damit eine überdurchschnittliche Performance zu erzielen. Eine Strategie, die wir im Rahmen unseres Nebenwerte-Musterdepots konsequent verfolgen und die uns bei Patrizia mustergültig gelungen ist. Und das Beste daran ist: Die Erfolgsstory des Augsburger Unternehmens scheint weiter zu gehen.
Als wir im Frühjahr 2011 die erste Position in der Patrizia-Aktie aufbauten, galt das Unternehmen für viele noch als ein Vertreter der vergangenen Exzesse auf dem deutschen Immobilienmarkt, geprägt durch ein volatiles Geschäftsmodell (Handel mit Wohnungen) und vor allem durch eine sehr hohe Verschuldung. Doch bereits zu dem damaligen Zeitpunkt war Patrizia im Wandel. Die Verschuldung hatte seit ihrem Höhepunkt Ende 2007, als sie bei einer Eigenkapitalquote von gerade mal 20 % rund 1,25 Mrd. Euro erreichte, bereits auf 0,8 Mrd. Euro abgenommen. Auch die Refokussierung des Geschäftsmodells weg vom volatilen Handel hin zu Dienstleistungen für Dritte war zu dem Zeitpunkt bereits eingeleitet. In Verbindung mit dem schon damals zu erwartenden Ansturm auf deutsche Immobilien (robustes Wachstum, extrem niedrige Zinsen, weltweiter Anlagenotstand) bot Patrizia damit eine attraktive Option.
Und da Patrizia seitdem den eingeschlagenen Weg konsequent weitergegangen ist, ist diese Option aufgegangen. So wurde der eigene Wohnungsbestand von 13,1 Tsd. Einheiten noch Ende 2007 auf 5,5 Tsd. Ende März 2013 deutlich reduziert, was eine kräftige Rückführung der Verbindlichkeiten ermöglichte. Diese lagen Ende März bei nur noch 0,5 Mrd. Euro (bei einer Eigenkapitalquote von 36 %) und sollen nun bis Ende 2015 komplett getilgt werden. Zu diesem Zweck soll der Restbestand eigener Wohnungen auch noch veräußert werden.
Im gleichen Zeitraum hat sich das von Patrizia verwaltete Immobilienvermögen (Assets under Management) von 2,2 auf 7,2 Mrd. Euro mehr als verdreifacht. Den größten Anteil hieran machen Fremdobjekte aus, die Patrizia für Dritte verwaltet (4,4 Mrd. Euro), gefolgt von Co-Investments mit anderen Investoren (2,1 Mrd. Euro). Auf das eigene Immobilienvermögen entfallen hingegen nur noch 0,7 Mrd. Euro. Dank des im April erhaltenen Zuschlags für die 32.000 Wohnungen der BayernLB, für die Patrizia ein Bieterkonsortium gebildet und erfolgreich angeführt hatte, werden die Assets Under Management bereits im zweiten Quartal auf über 10 Mrd. Euro anwachsen.
Allein aus dem letztgenannten Zukauf winken Patrizia jährliche Verwaltungsgebühren in Höhe von mehr als 9 Mio. Euro. Hinzu kommen performanceabhängige Zahlungen sowie einmalige Gebühren beim Ankauf oder Verkauf von Objekten. Durch den steigenden Anteil der Fremdobjekte und der Co-Investments hat sich der Beitrag der Service-Einnahmen zum operativen Ergebnis seit 2010 von 20 auf 51 % erhöht, dieses Jahr sollen bereits zwei Drittel der operativen Erträge mit Dienstleistungen erwirtschaftet werden. Insgesamt strebt Patrizia ein operatives Ergebnis zwischen 47 und 49 Mio. Euro an, was gegenüber dem letzten Jahr einen Zuwachs um 7 bis 11,5 % darstellen würde. Noch 2010 lag der Wert bei 28,8 Mio. Euro.
Im ersten Quartal konnte Patrizia ein operatives Ergebnis auf Vorjahresniveau von 7,7 Mio. Euro erzielen, wobei allerdings das Vorjahresquartal massiv von der einmaligen Ankaufsgebühr für den Erwerb des LBBW-Portfolios profitierte. Ein vergleichbarer Effekt ist dieses Jahr für das zweite Quartal zu erwarten, in dem Patrizia…
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