AGROB Immobilien AG: Nachhaltiges, konservatives Geschäftsmodell - Vorstandsinterview

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Als Betreiber eines vor allem auf Medienunternehmen ausgerichteten Gewerbeimmobilienparks im Münchner Vorort Ismaning hat die AGROB Immobilien AG in den vergangenen Geschäftsjahren eine äußert solide Umsatz- und Ergebnisentwicklung erzielt. Über die operative Entwicklung und die Aussichten der AGROB Immobilien AG hat der GBC-Analyst Matthias Greiffenberger hat mit dem AGROB-Vorstand Stefan Fuchs gesprochen.

GBC AG: Die AGROB Immobilien AG betreibt einen Medien- und Gewerbepark im Münchener Vorort Ismaning. Was zeichnet den Medien- und Gewerbepark besonders aus?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG ist ein Nischenanbieter im Bereich der gewerblichen Vermietung. Neben der regionalen Fokussierung auf die Region München setzen wir einen klaren sektoralen Schwerpunkt auf Unternehmen der Fernseh-, Rundfunk- und Medienbranche. So verfügt der AGROB-Standort in Ismaning über eine medienspezifische Infrastruktur, die neben einem Angebot an hochwertigen Büro- und Lagerflächen insbesondere Sendestudios, Sprecherkabinen und Flächen für Sendetechnik und Sendeabwicklung beinhaltet. Ein großdimensionierte Satellitenanlage mit zahlreichen Parabolantennen sowie die vollständige redundante Vernetzung des Areals mit Glasfaserkabel vervollständigen die technische Ausstattung. Namhafte Firmen aus der Medienbranche wie zum Beispiel Antenne Bayern, ARRI Rental Deutschland, Constantin Medien AG, Funke Zeitschriften, Home Shopping Europe, Janus TV, PLAZAMEDIA, Sport1 und die UFA Fernsehproduktion zählen aus diesen Gründen zu den zumeist langjährigen Mieterunternehmen der Gesellschaft.

GBC AG: In den vergangenen Geschäftsjahren war die Umsatz- und Ergebnisentwicklung äußerst solide. Was sind Ihrer Ansicht nach die wesentlichen Faktoren für die gezeigte Geschäftsentwicklung?

Stephan Fuchs: Unsere Gesellschaft verfolgt ein nachhaltiges, konservatives Geschäftsmodell mit einer seit Jahren bewährten Unternehmensstrategie. Diese besteht im Wesentlichen darin, zum einen die vorhandenen Mieterunternehmen langfristig an den Standort zu binden und zum anderen Projektentwicklungen nur dann anzugehen, wenn im Vorfeld wesentliche Vorvermietungsverträge mit bonitätsstarken Mietinteressenten abgeschlossen werden können und die Mietverträge eine angemessene Rendite erwarten lassen. Als weitere Eckpfeiler unserer in den letzten Jahren erfolgreichen Unternehmensentwicklung können neben der sehr geringen Leerstandsquote insbesondere das ausgeprägte Kostenbewusstsein und die solide Finanzlage genannt werden.

GBC AG: Historisch gesehen verfügt der AGROB-Gewerbepark damit über eine sehr hohe Auslastungsquote. Welche Maßnahmen sind ausschlaggebend, um die Mieterunternehmen langfristig an die AGROB zu binden?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG verfügt seit Jahren über eine auch im Branchenverglich überdurchschnittlich hohe Auslastung der Vermietungskapazitäten. Sie beträgt derzeit etwas über 98 %, es sind augenblicklich lediglich nur noch geringe kleinteilige Flächen unvermietet. Diese hohe Auslastungsquote, aber insbesondere auch die in aller Regel langfristige Mieterbindung, sind nach unserer Einschätzung der großen Mieterzufriedenheit geschuldet. Diese resultiert zum einen aus der gebotenen Infrastruktur des AGROB Medien- und Gewerbeparks mit seinen mieterspezifischen Einrichtungen, dem leistungsfähigen, qualitativ hochwertigen Kantinenbetrieb mit seinem angeschlossenen Biergarten und den reichlich vorhandenen parkähnlichen Grünflächen. Zum anderen besteht ein weiterer wesentlicher Grund für die Mieterzufriedenheit in der Berücksichtigung nutzungsspezifischer Belange mit einer individuellen Raum- und Objektplanung, in der organisatorischen Abwicklung und Begleitung rund um das Mietobjekt und – last but not least – in der umfassenden Mieterbetreuung während der Mietphase mit einem jederzeit verfügbaren Hausmeisterservice vor Ort.

GBC AG: Ein wichtiger Werttreiber für die AGROB Immobilien AG ist der sinkende Finanzaufwand, der getrieben wird vom aktuellen Niedrigzinsumfeld. Werden Sie hier weitere Konditionenverbesserungen realisieren können?

Stephan Fuchs: Die Durchschnittsverzinsung sämtlicher zur Mitfinanzierung der Investitionsmaßnahmen in der Vergangenheit aufgenommenen Darlehen hat sich in den letzten Jahren sukzessive zurückgebildet. Betrug diese zum Ende des Jahres 2014 noch 4,15 % so wird sich die Durchschnittsverzinsung zum Ende des Jahres 2018 bis auf 2,55 % zurückbilden. Damit einher geht naturgemäß ein deutlicher Rückgang des Zinsaufwandes, dessen Reduzierung allein im Zeitraum Ende 2014 bis Ende 2018 annähernd € 1,0 Mio. beträgt. Damit eröffnen sich für die Gesellschaft, zusätzlich zur günstig prognostizierten operativen Geschäftsentwicklung, nennenswerte Potentiale zur Ertragssteigerung und in der Folge Spielräume bei der Dividendenhöhe bzw. in der Ausschüttungspolitik.

GBC AG: Gegenwärtig bilanzieren Sie das Immobilienvermögen nach dem HGB-Prinzip, wodurch sich deutlich niedrigere Wertansätze als bei der Fair Value-Bewertung nach IFRS ergeben. Die sich daraus ergebenden stillen Reserven legen Sie im Rahmen einer jährlichen Marktwertermittlung offen, zuletzt lagen diese bei über 47 Mio. €. Was gilt es grundsätzlich bei der Bilanzanalyse ihres Unternehmens zu beachten, vor allem im Vergleich zu anderen börsennotierten Bestandshaltern?

Stephan Fuchs: Wie Sie zutreffenderweise erwähnen, bilanziert unsere Gesellschaft ihr Immobilienvermögen, als ganz wesentliches Asset, im Gegensatz zu den meisten anderen börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften nicht nach IFRS, sondern nach der HGB-Rechnungslegung. Das bedeutet, dass das gesamte Immobilienportfolio nicht zu den jeweils aktuellen Verkehrswerten in der Bilanz steht, sondern mit den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der jeweiligen Objekte, vermindert um die kumulierten Abschreibungen, aktiviert wird. Damit unterliegt das Immobilienportfolio einerseits im Zeitablauf insoweit keinen Marktwertänderungen. Andererseits ergeben sich bei Gegenüberstellung des Bilanzansatzes bzw. der einzelnen Buchwerte des Immobilienportfolios mit den aktuellen Verkehrswerten sämtlicher Liegenschaften erhebliche stille Reserven. Diese belaufen sich nach dem aktuellen Verkehrswertgutachten auf annähernd € 49 Mio. Dieser Betrag kann gedanklich dem Eigenkapital zugerechnet werden, so dass hieraus eine sehr fundierte, überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote von ca. 55 % resultiert. Generell lässt sich festhalten, dass die AGROB Immobilien AG ihrem Geschäftsmodell entsprechend seit Jahren auch sonst eine tendenziell sehr konservative, vorsichtige Bilanzpolitik betreibt und wo immer möglich versucht, den unternehmensspezifischen Risiken angemessen Rechnung zu tragen.

GBC AG: Was sind die wichtigsten Faktoren der künftigen Unternehmensentwicklung? Sind Neuinvestitionen konkret geplant und werden weitere Erschließungsmaßnahmen forciert?

Stephan Fuchs: Mit den mittlerweile erfolgten Vertragsverlängerungen mit wichtigen Mieterunternehmen und damit deren langfristiger Standortbindung konnte bereits ein bedeutender Aspekt für die künftige Unternehmensentwicklung verbindlich geregelt werden. Ein weiterer wesentlicher Aspekt liegt in der sukzessiven Entwicklung von neuen Projekten für hinzukommende oder bestehende Mieterunternehmen im Rahmen der noch vorhandenen Baurechtsreserven im Umfang von insgesamt 36.000 m² an Bruttogeschossflächen. Damit ist die Gesellschaft jederzeit in der Lage, durch die Inanspruchnahme dieser disponiblen Baurechtsreserven in den kommenden Jahren chancenreiche Expansionsmöglichkeiten mit nennenswerten Umsatz- und Ertragsperspektiven zu realisieren. Zusammenfassend lässt sich festhalten: Die AGROB Immobilien AG ist nicht nur derzeit gut positioniert und ertragsstark unterwegs, sondern verfügt auch über strategisch interessante Entwicklungspotentiale auf bereits im Eigentum stehenden, lastenfreien Grundstücken.

GBC AG: In den vergangenen Jahren haben Sie rund 50 % des Jahresüberschusses in Form von Dividenden ausgeschüttet. Werden Sie diese Dividendenstrategie fortsetzen?

Stephan Fuchs: Es ist unverändert unser Bestreben, rund 50 % des Bilanzgewinnes an unsere Aktionäre auszuschütten, um damit - bei einer angemessenen Dotierung der Rücklagen – eine an der geschäftlichen Entwicklung der Gesellschaft orientierte, aktionärsfreundliche Ausschüttungspolitik zu praktizieren. Wir wollen damit unsere zumeist langjährigen treuen Aktionäre unmittelbar am Erfolg der Gesellschaft teilhaben lassen, optimalerweise auch durch weitere Wertsteigerungen in den Kursnotierungen der beiden AGROB-Aktiengattungen.

GBC AG: Herr Fuchs, zum Abschluss noch eine Frage. Wo wird die AGROB in fünf Jahren stehen?

Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG wird den Standort in Ismaning mit seinem Medien- und Gewerbepark entsprechend den gegebenen Marktchancen weiter kontinuierlich ausbauen und dabei sowohl den Risikogesichtspunkt als auch eine nachhaltige Rentabilität im Auge behalten. Wir sind zuversichtlich, unter konsequenter Berücksichtigung dieser Kriterien, in den kommenden Jahren Umsatz und Ergebnis steigern zu können und dabei gleichzeitig den Nettovermögenswert der Gesellschaft zu vermehren.

GBC AG: Herr Fuchs, ich danke Ihnen für dieses Gespräch.

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