Veröffentlicht am Mit einem Paukenschlag wartete vor kurzem unsere Empfehlung vom vergangenen Juli auf: Um mit Gagfah zu fusionieren, bietet die Deutsche Annington 18 Euro je Aktie, davon 8,75 Euro in bar und den Rest in eigenen Aktien. Damit entstünde ein Wohnungsriese mit 350.000 Einheiten und einem Bestandsportfolio von 21 Mrd. Euro. Die Deutsche Annington wäre dann der zweitgrößte Immobilienwert in Kontinentaleuropa und zweifelsohne ein DAX-Kandidat. Bereits im ersten Quartal 2015 soll die Übernahme perfekt sein, soweit mindestens 50 % der Gagfah-Aktionäre zustimmen. Nur, macht die Mega-Fusion auch operativ einen Sinn?
Regional ergänzen sich beide Bestandshalter gut. Das Gesamtportfolio ist deutschlandweit vertreten. Mit dem Zusammenschluss zu einem der größten Immobilienunternehmen Europas wäre das Unternehmen auf dem immer noch stark fragmentierten Wohnimmobilienmarkt in Deutschland noch schlagkräftiger. Aufgrund der hohen Barkomponente des Übernahmeangebots steigt zwar die Beleihungsquote des Portfolios auf rund 64 % an. Doch durch die Aufnahme von Hybriddarlehen und Immobilienverkäufe soll die Beleihungsquote wieder fallen. Zudem ist aufgrund der anhaltenden Null-Zins-Politik der EZB mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen. Insgesamt wird dies dazu führen, dass die Gesamtbelastung der Immobilien wieder auf rund 50 % zurückgehen wird.
Außerdem wird das fusionierte Unternehmen von geringeren Finanzierungskosten profitieren. Während diese bei Gagfah bei 2,9 % und bei der Deutschen Annington aktuell bei 2,7 % liegen, würden sie bei der „neuen“ Deutschen Annington auf 2,5 % gesenkt werden können, was eine Einsparung von 37 Mio. Euro pro Jahr bedeuten würde. Auf der operativen Seite sieht die Deutsche Annington in der Fusion ein Kosteneinsparungspotenzial von 47 Mio. Euro. Dem schließen wir uns an, denn neben IT- und Personalkosten werden vor allem Handwerkerkosten gesenkt werden können. Als einer der wenigen Bestandshalter verfügt die Deutsche Annington über hausinterne Handwerker und die können das etwas vernachlässigte Gagfah-Portfolio vergleichsweise günstig auf Vordermann bringen.
Unterstellt man in den kommenden Jahren moderate Mietsteigerungen von rund 2 % p.a., wird das fusionierte Unternehmen in 2016 auf einen Funds From Operation von etwa 720 Mio. Euro kommen. Die Kennziffer FFO sagt aus, wie viel Cashflow im operativen Geschäft vor Verkäufen und Aufwertung erwirtschaftet wird und ist die entscheidende Größe bei Immobilienunternehmen. Damit errechnet sich ein FFO-Multiple von 13. Die ohnehin schon hohe FFO-Rendite der Deutsche Anington von 5,6 % wird durch die Fusion voraussichtlich noch einmal stark gesteigert werden und könnte 2016…
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