Veröffentlicht am Die KWG Kommunale Wohnen AG hat bewegte anderthalb Jahre hinter sich, in denen sich sowohl das Unternehmen als auch der Aktienkurs sehr erfolgreich entwickelt haben. Bedingt durch zwei Zukäufe größerer Immobilienbestände sowie durch eine erhebliche Gewinndynamik hat sich der Aktienkurs seit Anfang 2012 in der Spitze um über 50 % erhöht.
Damit wurden wir in der positiven Einschätzung unseres Musterdepotwertes vollauf bestätigt. Dass wir mit dieser Einschätzung nicht allein waren, hat letztlich die Mehrheitsübernahme der Gesellschaft durch die Österreichische conwert Immobilien Invest SE gezeigt. Die Wiener haben im Dezember 60 % an KWG übernommen und diesen Anteil bis zuletzt auf 76 % aufgestockt. Angesichts des immer noch hohen Discounts, mit dem die Aktie derzeit in Relation zu ihrem Net Asset Value (NAV) gehandelt wird, sind weitere Zukäufe bis zu einer vollständigen Übernahme durch conwert nicht auszuschließen.
Denn mit KWG haben sich die Österreicher ein Unternehmen einverleibt, das über ein sehr erfolgreiches Geschäftsmodell verfügt. Die Hamburger kombinieren die Bestandhaltung von Wohnimmobilien mit der Sanierung und Modernisierung und können dadurch die Stetigkeit des Einen mit dem Renditeturbo des Anderen verbinden. Die Sanierungsexpertise und die eingeschliffenen und bewährten Modernisierungskonzepte in Verbindung mit der zentralen Bündelung von Leistungen wie Planung und Einkauf ermöglichen es, vernachlässigte, schlecht gemanagte Wohnungsportfolios mit einem hohen Leerstand günstig zu übernehmen, um sie anschließend kostengünstig auf modernen Stand zu bringen. Durch eigenes Property-Management wird der Leerstand reduziert, gleichzeitig erlauben die Investitionen in die Objekte eine Erhöhung der Kaltmieten. Da die Verbesserungen oft einen Schwerpunkt im energetischen Bereich haben, können die Mietsteigerungen durch Einsparungen bei den Nebenkosten kompensiert werden, so dass die Mehrbelastung der Mieter gering bleibt. Zusätzlich erhöhen die Sanierungsmaßnahmen und der verbesserte Vermietungsstand auch den Wert der Immobilien, was sich nach IFRS deutlich im Ergebnis niederschlägt.
Die Basis des Geschäftsmodells ist ein großes Immobilienportfolio. Und diesbezüglich konnte KWG im letzten Geschäftsjahr einen deutlichen Fortschritt erzielen. Durch zwei große Transaktionen erhöhte sich die Anzahl der Wohnungen von 5,4 Tsd. auf 9,6 Tsd., der Portfoliowert legte um rund 200 Mio. Euro auf 428 Mio. Euro zu. Gleichzeitig wurde der Leerstand im Kernportfolio (also in den Objekten ohne Modernisierungsbedarf) auf 1,6 % reduziert, verglichen mit 6 % noch Ende 2010. Auf der anderen Seite konnte die durchschnittliche Nettokaltmiete von 4,92 Euro je Quadratmeter auf 4,99 Euro erhöht werden.
Doch unter Einbeziehung des Investitionsportfolios, also der Wohnungen mit ausstehendem Modernisierungsbedarf, liegt der Leerstand bei 13 %. Dazu beigetragen hat insbesondere der im zweiten Halbjahr 2012 vollzogene Kauf eines Wohnungsportfolios in Berlin und NRW, das aus 2,9 Tsd. Wohnungen besteht und zum 31.12. eine Leerstandsquote von 23,7 % hatte. Welches Potenzial eine solche Struktur für KWG bietet, hat erst kürzlich der Verkauf eines kleineren Portfolios verdeutlicht. Die 160 Wohnungen wurden 2007 mit einem Leerstand von 19 % für 4,5 Mio. Euro erworben, anschließend für 2,1 Mio. Euro saniert und nun nahezu voll vermietet für 9,2 Mio. Euro verkauft. Damit hat KWG allein aus dem Verkaufspreis (ohne Berücksichtigung der Mieteinnahmen) eine Rendite von 34,3 % realisiert.
Allerdings erfordert die Hebung dieses Potenzials zunächst hohe Investitionen in die Sanierung der Objekte. So hat sich KWG bereits ein Kreditvolumen von 15 Mio. Euro für diesen Zweck gesichert. Während das Konzernergebnis nach IFRS hiervon wenig betroffen wird, da die Modernisierung naturgemäß auch den Wert der Immobilien erhöht und sich damit in einem positiven Beitrag zum Bewertungsergebnis bemerkbar macht, dürfte das cashwirksame Ergebnis (FFO) dieses Jahr durch diese Maßnahmen belastet werden. So rechnet KWG …
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