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Coreo AG: Kapitalerhöhung vollständig für Immobilienkäufe - Vorstandsinterview

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GBC-Analyst Cosmin Filker hat im Interview mit Marin Marinov, dem CEO der Coreo AG, über die aktuelle Geschäftsentwicklung und die künftigen Ziele beim weiteren Portfolioaufbau gesprochen.

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GBC AG: Herr Marinov, im Rahmen der im Dezember 2018 durchgeführten Kapitalerhöhung hat die Coreo einen Emissionserlös in Höhe von 10,5 Mio. € von ursprünglich geplanten 16,0 Mio. € erreicht. Wie zufrieden sind Sie mit dem Verlauf der Kapitalmaßnahme?

Marin N. Marinov: Überaus zufrieden. Und ja, als wir mit den Vorbereitungen im Sommer begannen, war die interne Zielstellung selbstverständlich, das maximale Volumen von 10 Mio. Aktien zu platzieren. Aber im Gegensatz zu anderen Unternehmen haben wir uns nicht hinter dem denkbar schwierigen Marktumfeld Ende des vergangenen Jahres versteckt, sondern haben die Kapitalerhöhung trotzdem durchgezogen, erfolgreich durchgezogen. Denn bitte vergessen Sie nicht, für niedrig kapitalisierte Unternehmen ist es in turbulenten Zeiten ganz besonders schwierig neues Kapital einzuwerben, und erst Recht kurz vor Weihnachten. Kurzum, Marktumfeld, Marktkapitalisierung, Volumen der Kapitalmaßnahme sowie Zeitpunkt wirkten belastend. Unter diesen Umständen ist das erzielte Emissionsvolumen von über 10 Mio. Euro, das im Übrigen etwa 2/3 der Market-Cap vor der Kapitalerhöhung entspricht, ein voller Erfolg.

GBC AG: Welches Investitionsvolumen können Sie mit dem erreichten Emissionserlös stemmen und gibt es bereits konkrete Kaufplanungen?

Marin N. Marinov: Da wir die budgetierten Investitionen (CapEx) in unseren Bestand bereits vor der Kapitalerhöhung vollständig finanziert hatten, steht der gesamte Nettoemissionserlös für Zukäufe zur Verfügung. Hinzu kommen der bisher noch nicht investierte Teil der Optionsanleihe von rund 2 Mio. Euro sowie liquide Mittel. Alles in allem reden wir damit von einem Eigenkapital in Höhe von rund 14 Mio. Euro. Je nach Art der Immobilie sind wir damit in der Lage, ein Ankaufsvolumen von 30-40 Mio. Euro zu stemmen. Denn für die Finanzierung eines Objekts ohne nennenswerte Mieteinahmen – wie z.B. das von uns erworbene Hydra Portfolio - wird ein spürbar höherer Eigenkapitalanteil gefordert als im Falle einer gut vermieteten Wohnanlage. Wir sind immer dabei interessante Objekte und Portfolien zu prüfen. Dabei bleiben wir unserer Strategie treu und schlagen nur dann zu, wenn wir wirklich nachhaltig von einer Immobilie, einem Portfolio und dem jeweiligen Mehrwert für die Coreo AG überzeugt sind. Denn einen Euro kann man bekanntlich nur einmal ausgeben. Aktuell haben wir sowohl einige Gewerbeobjekte als auch ein Wohnungsportfolio im engeren Fokus.

GBC AG: Der Begriff „wertschaffende Wachstumsstrategie“ steht plakativ für die Unternehmensstrategie der Coreo AG. Können Sie dies anhand eines Projektes erläutern?

Marin N. Marinov: Gern! Nehmen wir das Beispiel Göttingen. Hier haben wir 432 Wohnungen, die sich auf 12 Gebäude verteilen, im Wege eines Gesellschaftskaufs übernommen. Unsere strategische Zielstellung sieht vor, dass wir uns auf der einen Seite von 7 Gebäuden trennen, während wir die verbleibenden Objekte auf der anderen Seite mit zum Teil erheblichen Kapitaleinsatz aufwerten und repositionieren und so für die langfristige Bestandshaltung entwickeln.

GBC AG: Welche Weiterentwicklungspotenziale liegen beim aktuellen Immobilienportfolio vor?

Marin N. Marinov: Von unseren 5 Objekten bzw. Portfolien weisen die 100 Wohnungen in Bad Köstritz als auch die Gewerbeimmobilie in Bruchsal kein nennenswertes Weiterentwicklungspotential auf. Anders sieht es bei den Immobilien in Mannheim und Göttingen sowie dem Hydra Portfolio aus. Hier sehen wir erhebliche Potenziale. Beginnen wir mit Mannheim. Ein schon aufgrund seiner Dimension sehr besonderes Grundstück. Parallel zum Hafenbecken gelegen, ca. 1,5 Kilometer lang mit einer Tiefe von weniger als 25 Metern, teilweise unbebaut, teilweise mit unterschiedlichen Hallen bestanden. Hier wollen wir noch im ersten Halbjahr etwa 50% des Grundstücks an verschiedene Interessenten verkaufen. In der Folge würde unsere Kapitalbindung um ca. 85% sinken während unsere Mieteinahmen nur um etwa 55% abnehmen würden. Oder anders herum ausgedrückt. Für 15% des ursprünglichen Kaufpreises verbleiben ca. 50% der Grundstücksfläche im Eigentum der Coreo, die ca. 45% der bisherigen Mieteinnahmen generieren. Wie bereits ausgeführt, werden wir unseren Bestand in Göttingen nicht nur arrondieren, sondern durch Investitionen von über 7 Mio. Euro deutlich aufwerten. Auf Basis der erwarteten, jährlichen Zielmiete in Höhe von 1,4 Mio. Euro und eines angenommenen Multiplikators von 16 errechnet sich ein Zuschreibungspotential von über 4 Mio. Euro. Angemerkt sei an dieser Stelle noch, dass wir in Göttingen für vergleichbare Portfolien im vergangenen Jahr Faktoren von über 20 gesehen haben. Anders als in Mannheim und Göttingen erzielen wir mit dem Hydra Portfolio faktisch keine laufenden Mieteinnahmen. Dennoch oder auch gerade deshalb weist es ein hohes Wertsteigerungspotential. Neben Erlösen von gut 8 Mio. Euro, die wir durch den planmäßigen Weiterverkauf der Standorte Trier, Marburg und Flensburg bereits erzielt haben resp. mit Weiterverkauf der Objekte in Bielefeld, Werdohl und Viersen noch realisieren werden, erwarten wir für die in den langfristigen Bestand übernommenen Gebäude in Darmstadt, Frankfurt, Gießen, Hanau, Kiel und Wetzlar nach Abschluss der notwendigen Investitionen von ca. 5,5 Mio. Euro jährliche Mieteinahmen in Höhe von 1,5 Mio. Euro. Die Gesamtrechnung ist am Ende abhängig von dem Faktor, den die Bewerter für die vermieteten Objekte ermitteln. Ein konservativer Faktor von 16 würde einem Wertansatz von 24 Mio. Euro entsprechen. Dem stehen der Kaufpreis in Höhe von 22 Mio. Euro zuzüglich der genannten Investitionen von 5,5 Mio. abzüglich der Verkaufserlöse von 8 Mio. Euro gegenüber. Mit jedem von 16 nach oben oder unten abweichenden Faktorpunkt erhöht bzw. reduziert sich das Bewertungsergebnis um 1,5 Mio. Euro.

GBC AG: Welche Kriterien hinsichtlich Entwicklungspotenzial, Mietrendite, Leerstand etc. setzen Sie bei den Neuinvestments an?

Marin N. Marinov: Wie Sie wissen, sind wir auf das sogenannte Value Add Segment fokussiert. Wenn Sie so wollen, kaufen wir uns also Arbeit an Immobilien ein und keine sicheren Cash Flows aus Immobilien. Unsere Arbeit besteht darin, genau das zu ändern bzw. zu erreichen – stabile, nachhaltige Mieteinnahmen. Daher sind fest definierte Ankaufsparameter wie Mietrendite oder Leerstand nicht zwingend geeignet. Denken Sie nur an das Hydra Portfolio, dass faktisch non yielding war oder auf der anderen Seite an Göttingen mit einer Mietrendite von gut 12 %. So verschieden die beiden Portfolioprofile sind, so unterschiedlich fallen die Finanzierungsstruktur und -kosten aus. Allein deswegen wären einheitliche Ankaufsparameter wenig zielführend. Zudem investieren wir sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien. Und das grundsätzlich deutschlandweit. Von den vielen Angeboten, die wir täglich erhalten, fällt ein großer Teil sofort durchs Raster, da Sie entweder nicht zu unserer Strategie passen oder aus unserer Sicht kein ausreichendes Wertsteigerungspotential für die durchzuführenden Maßnahmen aufweisen. Die aussichtsreichen Angebote prüfen wir sehr individuell, fallspezifisch. Wenn wir dabei für die jeweilige Immobilie eine aussichtsreiche Entwicklungsperspektive entwickeln können, dann wollen wir zum Abschluss kommen.

GBC AG: Herr Marinov, wo sehen Sie die Coreo AG in den nächsten fünf Jahren?

Marin N. Marinov: Unser erklärtes Ziel (für den genannten Zeitraum) in Bezug auf harte Zahlen ist der Aufbau eines Immobilienportfolios mit einem Volumen von 400-500 Mio. Euro. Wobei uns Qualität/Rendite vor Portfoliovolumen/Umsatzwachstum geht. Was die noch junge Marke Coreo anbelangt, so wollen wir diese zu einer etablierten Größe entwickeln.

GBC AG: Herr Marinov, vielen Dank für das Interview.

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